Paragraaf Grondbeleid

Gemeentelijk grondbeleid
Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B en W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

Gemeenten hebben in beginsel de keuze tussen het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe bouwgrond aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de bouwrijpe grond. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan private ontwikkelaars.

De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid, waarbij per project wordt bekeken welk beleid het beste kan worden gevoerd. Dit wordt mede bepaald door in het verleden gemaakte keuzes (al of niet ooit gronden aangekocht) en locatieafhankelijke aspecten zoals eigendomsverhoudingen (hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars grondpositie om zelf realiseren) en financiële consequenties (is de grondexploitatie winstgevend of verlieslatend).

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B en W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

Jaarlijks worden alle grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt bij de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). De waardering van de grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan van de Jaarverantwoording 2024, is hiervan afgeleid.

Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen
Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

-   begrote kosten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen)
-   begrote opbrengsten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen)
-   kostenstijging            (% en fasering)
-   opbrengstenstijging         (% en fasering)
-   rentelasten en rentebaten      (% en fasering)

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2025 en de jaarverantwoording 2024.

De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht.

De toegestane toe te rekenen rente over bouwgrond in exploitatie (BIE) werd in boekjaar 2024 gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Ten aanzien van de rente die wordt gehanteerd in de berekeningen van de grondexploitatie gold de volgende coulanceregeling: “Om te voorkomen dat de renteparameter ook elk jaar fluctueert, is het mogelijk om als gemeente te kiezen voor het rekenen met een stabiel rentepercentage in de meerjarenprognose. Dit betreft dan het rentepercentage zoals berekend in het jaar van vaststellen van de grondexploitatiebegroting en kan alleen gehanteerd blijven indien de werkelijke rente niet meer afwijkt dan 0,5% boven of onder het initieel vastgestelde rentepercentage”.  Bij het vaststellen van de jaarverantwoording 2023 is in de grondexploitaties een rentepercentage van 1,3% gehanteerd. De berekening van het werkelijke rentepercentage voor 2024 sluit op 0,85%. Dit valt binnen de marge van 0,5%.

Conform gewijzigde BBV-regelgeving geldt voor bouwgronden in exploitatie (BIE), met ingang van boekjaar 2025, dat gerekend dient te worden met de gemeentelijke omslagrente. Dit ongeacht of die aanname vanuit historisch perspectief bezien wel of niet reëel en daardoor risicovol is voor de langere termijn. De omslagrente die is vastgesteld voor de Programmabegroting 2025 is 1%. Dit percentage wordt ook gehanteerd voor het meerjarenperspectief 2026-2028. De omslagrente vormt de basis voor de gedifferentieerde renteparameter die in de diverse onderdelen van het MPG worden gehanteerd. Deze is derhalve bepaald op 1% voor de periode 2025-2028.  Voor de periode van 2029 tot en met 2034 wordt een risico-opslag van 0,5% gehanteerd, en vanaf 2035 wordt een aanvullende risico-opslag van 0,5% gehanteerd.  Hierdoor stijgt de renteparameter in de periode 2029-2034 naar 1,5% en vanaf 2035 naar 2%.

De rente over de verliesvoorziening bedraagt 2% (zie disconteringsvoet). Aan de reserves van het grondbedrijf mag geen rente worden toegerekend.

De kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Deze reeds gerealiseerde prijsstijgingen zijn doorvertaald in de nominaal begrote kosten van het bouw- en woonrijp maken. Over 2024 is een gemiddelde kostenstijging van circa 4% verwerkt in de eenheidsprijzen. Deze stijging is verwerkt in het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties.

Op korte termijn gaan we uit van een kostenstijging van circa 3% per jaar. Op lange termijn (2028 e.v.) verwachten wij dat de bouwkostenstijging aansluit bij het langjarige streefinflatiegemiddelde van de ECB (2%).

De opbrengstenstijging wordt ingeschat op circa 2% per jaar. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft als richtlijn dat de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar mag bedragen. Deze begrenzing is bedoeld om de financiële risico’s van zeer lang lopende projecten te beperken. Voor projecten met een looptijd langer dan 10 jaar geldt,  aangezien opbrengsten in de verdere toekomst minder goed te prognosticeren zijn, en daardoor de juistheid van de schatting van het eindresultaat beperkter is, dat de opbrengsten na 10 jaar niet meer worden geïndexeerd.

In onderstaande tabel staan de parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten voor de komende jaren weergegeven.

De fasering van het programma
Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsontwikkelingen te kunnen begroten.

De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030, Omgevingsvisie Almelo 2020-2040, "Ruimtelijke Programmatische Visie wonen en werken", de Regionale Woonagenda Twente 2030 en de Woondeal Twente 2022 t/m 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar. Hiermee geven we invulling aan de Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente en de Woondeal Twente. De raad heeft de woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 begin 2023 vastgesteld.

Er is momenteel veel in beweging op de woningmarkt. De provincie en gemeenten in Twente hebben de Regionale Woonagenda Twente 2030 getekend. De essentie hierin is: harde en zachte plancapaciteit versnellen en nieuwe plannen ontwikkelen voor de bovenlokale opgave. De raad heeft besloten voor de woondeal te streven de ambitie van 3.400 tot 4.100 woningen tot en met 2034 te versnellen naar 2030. Daarnaast is eind 2022 de Woondeal Twente getekend door rijk, provincie en 14 gemeenten.” De Woondeal Twente wordt begin 2025 herijkt met een ophoging van de opgave in Twente met 5.000 woningen tot en met 2030.

Almelo heeft met de overige 13 gemeenten in Twente en Provincie Overijssel de programmeringsovereenkomst 2023-2026 ondertekend. De basis van de overeenkomst is een onderzoek van bureau Stec met een vraagprognose naar bedrijventerreinen tot 2040 in Twente. De uitbreidingsvraag in Twente tussen 2023 tot en met 2040 is naar verwachting tussen 221 hectare in een laag scenario tot 443 hectare in een hoog scenario. Het afsprakendocument bevat een overzicht van nieuwe plannen van Twentse gemeenten. Aan de status van deze plannen zijn de kleuren groen, geel en oranje gekoppeld.  Groen is akkoord en kan ontwikkeld worden. Geel is kwantitatief bestuurlijk akkoord, maar de kwalitatieve afspraken moeten regionaal worden afgestemd. Oranje is nog niet akkoord en moet zowel kwantitatief als kwalitatief nog regionaal afgestemd worden. Voor de invulling van de Almelose vraag is 10-40 hectare afgesproken.
Onze ingediende plannen voor XL Businesspark 2 (circa 75 hectare) voor het faciliteren van de regionale vraag naar grootschalige kavels (121-199 hectare) en voor Buitenhaven West (circa 7 hectare) voor het opvangen van de lokale vraag (10-40 hectare) in Almelo staan op geel.

De regionale afspraken voor bedrijventerreinen bepalen dat nieuwe terreinen zorgvuldig moeten worden afgestemd met de regio, zowel in kwaliteit als in hoeveelheid. Twente wil tussen 2023 en 2026 werken aan toekomstbestendige terreinen van hoge kwaliteit, passend bij nationale en Europese duurzaamheidseisen en wetgeving. In 2024 is de onderbouwing voor XL Businesspark 2 afgestemd. De kwalitatieve onderbouwing past bij regionale ambities, en de kwantitatieve onderbouwing toont een sterke vraag naar ruimte voor maakindustrie en logistiek. Deze afstemming heeft geleid tot goedkeuring voor verdere ontwikkeling van XL Businesspark 2.

In 2023 is in januari gestart met de opzet van de economisch ruimtelijke visie. Het college heeft een economisch – ruimtelijke visie opgesteld. Met deze visie kijkt het college vooruit naar de economie van 2040. Met als belangrijke punten dat de economie toekomstperspectief heeft volgens de koers de plek waar we bedenken én maken. Bij de koers hoort een additionele ruimtevraag van 70 hectare. In samenhang met onder andere de opgaven voor woningbouw, duurzaamheid, infrastructuur en natuurbehoud wil het college deze ruimtevraag faciliteren. In het eerste kwartaal vindt hierover besluitvorming plaats, waarbij het college de raad voorstelt de ruimtebehoefte van bedrijven te betrekken bij de opzet van de omgevingsvisie.

In 2024 heeft de gemeente Almelo intensief samengewerkt met ondernemers en andere stakeholders om de Economisch Ruimtelijke Visie (ERV) vorm te geven. Deze samenwerking was gericht op het combineren van inzichten en ideeën om tot een breed gedragen plan te komen dat aansluit bij de behoeften van nu en de toekomst. De ERV markeert een trendbreuk, waarbij de focus verschuift naar kwalitatieve economische groei en een intensiever gebruik van beschikbare ruimte. 
Op 23 april 2024 heeft de gemeenteraad de Economisch Ruimtelijke Visie vastgesteld. Deze visie schetst de economische en ruimtelijke ontwikkeling van Almelo richting 2040, met als doel een gezond economisch klimaat te creëren. Onder de slogan 'De plek waar we bedenken én maken' benadrukt de gemeente het belang van kansen benutten. De focus ligt op de innovatieve maakindustrie, logistiek/handel en zorg. Er wordt specifiek aandacht besteed aan het creëren van mogelijkheden op zowel bestaande als nieuwe bedrijventerreinen. 

Locatiepaspoorten
De gemeente wil volgens de Economische Ruimtelijke Visie (ERV) de helft van de uitbreidingsbehoefte opvangen door bestaande bedrijventerreinen in te breiden.   
In 2024 zijn we gestart met het ontwikkelen van locatiepaspoorten. Deze paspoorten geven concrete invulling aan de ambitie om extra ruimte te creëren binnen de bestaande terreinen. Ze dienen als instrument om inbreidingslocaties (kansenzones) te identificeren, richtlijnen voor verdichting te formuleren, en bestaande regelgeving te evalueren en waar nodig te actualiseren. Daarnaast worden de paspoorten ingezet om herontwikkelingsprojecten te stimuleren. De gemeente streeft ernaar dit traject in 2025 af te ronden en over te gaan tot de uitvoering van concrete vervolgacties die verdere inbreiding en verdichting mogelijk maken. 

Onderzoek nieuwe werklocaties 
Naast de focus op inbreiding, richt de Economische Ruimtelijke Visie (ERV) zich ook op het onderzoeken van uitbreidingsmogelijkheden om te voldoen aan de behoeften van het lokale MKB. Uitbreiding is van essentieel belang om schuifruimte te creëren voor bestaande bedrijven, toekomstige vraag op te vangen en tegelijkertijd de inbreidingsopgave op gang te brengen. 

In de gekozen ontwikkelrichting is een uitbreidingsvraag van 35 hectare vastgesteld. Deze behoefte is opgesplitst in een korte- en langetermijnplanning. In 2024 is de gemeente gestart met het zoeken naar uitbreidingsbehoefte voor de korte termijn, terwijl de resterende 25 hectare voor de lange termijn via de Omgevingsvisie verder onderzocht zal worden. Deze gestructureerde aanpak garandeert een evenwichtige groei die aansluit bij zowel de economische behoeften van ondernemers als de duurzame ruimtelijke ambities van de gemeente. 

Samen met Enschede en Hengelo hebben we een Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) opgesteld. Hierin wordt de mogelijkheid onderzocht om Twente met 100.000 extra inwoners te laten groeien tot 2050. In 2024 is de Position Paper Twente 2050 ontwikkeld, waarin de impact van deze verstedelijking op de hele regio in kaart wordt gebracht. Dit document vergroot de schaalsprong naar meer dan 100.000 extra inwoners en 69.000 woningen. De RSIA en de Position Paper Twente 2050 vormen de basis voor de Ruimtelijke Ontwikkel Strategie Twente (ROS Twente), een gezamenlijke verstedelijkingsstrategie voor 2030-2050 die wordt opgesteld met het Rijk en de Regio om uiteindelijk uitgewerkt te worden in een uitvoeringsagenda voor Twente met de daarbij behorende investeringsafspraken.

Winst- en verliesname
Als er een tekort wordt begroot, dient ter dekking van dit gehele tekort een voorziening te worden getroffen.
Indien een grondexploitatie winstgevend is, dan wordt de percentage of completion methode toegepast, waarbij naar rato van de voortgang van de realisatie van kosten en opbrengsten, een deel van de begrote winst moet worden genomen.